Загрузка…
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
Вы будете получать оповещения о новых материалах автора
34596 1
Анонс:
Ипотека существовала в Древней Греции, Древнем Риме и средневековой Европе. Существует она и поныне. Предлагаю экскурс в историю

История ипотечного кредитования

Слово “Ипотека” (Hypotheca ?ποθ?κη) имеет греческие корни и вошло в обиход еще в VI веке до новой эры. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную: на пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался “ипотекой” (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой Европе. Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Традиционный банковский сервис на солидном уровне в Украине начал развиваться с 1839-го, когда в Киеве начала действовать контора Государственного коммерческого банка. Это учреждение преследовало первоочередную цель «открыть купечеству вящие способы к облегчению и расширению коммерческих оборотов». При Александре II отечественная банковская система подверглась значительному преобразованию. В 1860 году в Российской империи был создан центральный финансовый орган – Государственный банк. Согласно уставу Госбанка 1894 года, его задачей было «облегчение денежных оборотов, содействие, посредством краткосрочного кредита, отечественной торговле, промышленности и сельскому хозяйству, а также упрочение денежной кредитной системы».

Поскольку значительную часть имущества частных лиц составляли земельные участки, правительство учредило Крестьянский поземельный банк, имевший целью «облегчение крестьянам всех наименований способов к покупке земли в тех случаях, когда владельцы пожелают продать, а крестьяне купить оную». Он выдавал ипотечные долгосрочные кредиты под имевшиеся у крестьян наделы, получил право приобретать и аккумулировать земельную собственность. Параллельно начал действовать государственный Дворянский земельный банк – в помощь помещикам, чьи усадьбы были обременены долгом.

 

Он предоставлял долгосрочные ссуды под залог внегородских имений на льготных условиях с таким расчетом, чтобы задолжавшие дворяне расплатились с кредиторами, а потом потихоньку возвращали «своему» банку необременительные проценты. Со временем руководство Крестьянского поземельного и Дворянского земельного банков было объединено, эти две структуры как бы превратились в сообщающиеся сосуды, наполненные деньгами и землей. С их помощью власти контролировали цену на сельскую недвижимость, не давая ей резко расти или падать.

В период столыпинской реформы земельный фонд, накопленный Крестьянским поземельным и Дворянским земельным банками, позволял формировать хутора, поощряя крестьян к выходу из общины. Именно это предназначение стало приоритетным при ликвидации земельных запасов банков.Участки продавали преимущественно крестьянам-единоличникам, способным организовать крепкие хозяйства. В течение нескольких лет миллионы десятин отошли к «справным мужикам», которых уже тогда называли кулаками.

В городской жизни заметную роль играли банки, ориентированные на высокодоходные инвестиции в недвижимость. Если обычная банковская рента составляла около 4–5% годовых, то вложение денег в доходный дом приносило 10%, а порой и больше чистой прибыли (по нынешним временам такая доходность кажется более чем умеренной, но для той стабильной эпохи она считалась значительной). Поэтому было выгодно строить дома при помощи долгосрочной ипотеки. На этом специализировались Киевское кредитное общество и Киевский земельный банк, размещавшиеся на Институтской улице. Они привлекали средства вкладчиков достаточно высокими процентами, а инвесторы-застройщики, занимая у них деньги, рассчитывались в течение нескольких десятилетий, но все это время доходы с выстроенных домов заметно превышали платежи по обслуживанию долга. Деятельность таких банков способствовала стремительному росту домостроительства в Киеве, порой принимавшему вид «строительных лихорадок».

В настоящее время , оправившись от длительного застоя, связанного с кризисом, ипотечное кредитование начинает довольно стремительное развитие, но всё же очередь из желающих купить квартиру в кредит еще не выстраивается. Банковской системе удалось сделать нужные выводы из уроков рецессии, и на те же грабли наступать уже никто не намерен.

В середине лета 2011 года парламент серьезно изменил порядок кредитования в банках. Банкам запретили одностороннее повышение кредитной ставки. Все пункты в кредитном договоре, дающие кредитору такое право, будут теперь признаваться ничтожными (не имеющими силу). Запретил новый закон и брать плату в случае досрочного погашения кредита, чем так часто грешили наши банки. Но наряду с этими позитивными нормами были введены и другие. Например, в договоре может быть прописан порядок досудебного урегулирования вопроса об обращении взыскания на предмет залога — в случае просрочек по оплате кредита. То есть бедному заемщику могут указать на дверь уже через месяц после того, как он не выполнил требование банка о погашении просроченной задолженности. Выселять, конечно, будут не на улицу, а в так называемое социальное жилье, но от этого, как понимаем, не легче. Затянуть вопрос с выселением уже будет сложнее, чем раньше, поэтому, заключая кредитный договор, нужно изучить его на предмет таких вот «скользких» нюансов.

Поживем – увидим. По крайней мере, % кредитных сделок ( пока что по квартирам, стоимостью до 60000 у.е) уже значительно увеличился. С нетерпением ждем наступления времени активной конкурентной борьбы между банками за каждого клиента, что повлечет за собой безусловное снижение процентной ставки…..

Юрию Пидризу это нравится
Хорошая статья .
31 июля 2011, 20:27
нравится
Улучшить сайт Соцсети  →